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第10部分(第1/4 页)

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种族因素

又是美国人不愿谈论的种族问题。笔者在沙加缅度的城市大学读书时,很多在课室讨论的问题都扯到种族问题去。除非课题是关于种族问题,否则教授一定阻止。讨论种族问题是美国大学的禁忌之一,可是这个话题偏偏经常出现。

在房价方面,种族问题相当明显。黑人区的房价特别低、中国人或者东亚人为主的地区则是房价高昂。

举例,前述曾经提及的法兰克林大道正是沙加缅度的黑人区。博吉区是东亚人地区。虽然两个地区相隔不远,房价却有天渊之别。由于次贷滥批,很多穷人,其中不少黑人都搬到本来很少或者没有黑人居住的地区,当地房价自然变相膨胀。再说,这些凭着次贷搬进去的人,不久就遭到抵押受益人收楼的残酷对待,高尚住宅区出现空置房屋只是近半年才出现的事情。

位于沙加缅度南面的艾高(Elk Grove),传统上是非黑人区。自从次贷兴盛之后,很多黑人入住。2005年及2006年,艾高出现多宗美国人说的憎恨犯罪(Hate Crime),即是以种族或者其它憎恨理由,例如:性别或者宗教为动机的罪行。虽然只是在黑人入住的房屋上涂鸦,但是那已经足够显示问题的严重性。当居民接受电视台访问时,所有人都指责犯案的人无耻,并且要求警方尽早将歹徒绳之于法,这是针对种族问题的典型美国式响应。

但是,当笔者和当地居民交谈时,他们则大吐苦水。他们将毕生积蓄投资在房产上,那就是他们住的房屋。当该区出现黑人住户时,房价下跌并且出现无法短期脱手的情况。艾高的房价由2002年的30多万下跌至现在的20万,跌幅庞大。难怪有人拿当地的黑人居民泄愤,这样做当然是错误和犯法的。

全球升温的影响

谈论完种族因素之后,又扯到另一个美国人不想讨论的话题,全球升温。别以为这个因素与房价无关,首先看看2007年的加州森林大火,这次是史以来最猛烈的一次,烧掉了大部分在洛杉矶马里布(Malibu)豪宅区的房屋。很多好莱坞红星都变成灾民,影星巴巴拉.史翠珊更加连续两度受灾,数十栋千万美元豪宅陷入火海化为灰烬,主要原因来自圣达安娜风(Santa Ana)。由马里布位于山峡,强风吹袭时,整个地区的强风都会被挤进马里布,正常的风是从海岸吹向马里布,这样的风非常湿润。可是,有时风会反过来吹,由马里布后面的沙漠吹向海洋,圣达安娜风干燥且高温,一旦有山火就一发不可收拾。十多年前,圣达安娜风是罕有现象。现在则因为全球升温的气候转变而每年都出现。马里布经常是森林大火的重灾区,这次的大火令人们醒觉到马里布是个危险地方。可以说是全球升温令房产质量下降,房产价值变相膨胀。 电子书 分享网站

第六章 人类史上最严重的资产泡沫(3)

同样情况也出现在纽奥良,该地区曾经因为四级台风吹袭而缺堤。以前,四级台风是罕有现象,现在则是一般现象,这也是拜全球温室效应所赐。

三、房产泡沫引起的股市泡沫

股市跟随房市起泡

笔者曾讨论过以信贷放款合约支持的信贷证券,现在讨论的是以有形资产支持的证券。大部分美国证券都是以有形资产支持股价。当然,除了信贷放款合约外,商誉、赚钱能力和市场占有率等无形资产都能支持股价。

不要以为有形资产最安全可靠,房市泡沫的时候,有形资产最不可靠,因为房产价值被高估,带动股价被高估。像日本和香港的房市泡沬一样,股市跟着起泡,证券商不停地买入次贷信贷放款合约,房价不断提升。很多股票的资产随之膨胀,股价亦上升。到了房价反过来下跌时,股价就要跟着跌。可是,股票市场不是计算器,不会以实际市场价值为依据而下跌。简单来说,买卖股票的是人,在害怕的时候会惊慌,计算器上的数字已经不再重要,最重要是保本。股价会跌过头,一旦股价跌得低过股票持有的资产值,房价又会受到拖累,97年香港金融风暴是最佳的例子。房价拖垮股价,股价又反过来拖累房价,股民又互相践踏,相信美国的情况也会是差不多。

地产发展公司的困境

房产泡沫的形成除了是次贷滥批之外,股市亦有功有劳。由于房产价值急升,地产发展商集资容易。股价急升的地产商人急于赚钱,于是不停集资,在没有充

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