第5部分(第1/4 页)

�沟孟愀鄣木�没�〖�浯嗳酢５谌��匦肭炕�鹑谙低撤缦辗婪痘�啤Ｔ�1997年亚洲金融风暴过后的6年中，香港的地产价格阴跌不止，但香港银行的贷款拖欠率仅有小幅增加。虽然出现了很多警告的声音，大量出现的负资产却并没有危及香港的金融系统。这几乎可以说是一个奇迹。这得益于自由市场充分竞争一百多年之后，香港银行业形成的自身严谨的风险控制机制。第四，香港市场狭小，土地资源稀缺，人口密度大，容易形成“房荒”。为了缓解这一局面，防止出现下一轮房地产泡沫，特区政府应该开发港九西部地区，推进与深圳的融合。

购房小贴士：商品房买卖合同的补充协定

开发商往往会事先提供其预先草拟的补充协议文本，要求购房者签字确认。购房者应认识到补充协议并非开发商提供的格式合同，补充协议可以删减、增加、更改。因此，购房者应就协议中草拟的条款与开发商协商，而不宜草率签字。应当注意以下三个方面：协商清楚那些概念模糊、范围不明确的条款；明确双方责任、义务的承担方式、期限；最重要的是明确发生争议时的举证责任的分担，即尽量把发生纠纷时的举证责任分担给开发商。

4谁在造市　谁在“造”价（1）

我国现在通货膨胀是否存在？我国现有的通货膨胀严重吗？通货膨胀对房价有何影响？我买的房子会不会贬值……

通货膨胀，让本已难懂的房价更加扑朔迷离。

高房价从何而来：卖房就像卖白菜

房价到底是如何确定的呢？是根据开发企业建造房屋所花费的成本再加上一定利润得出的，还是通过一定的定价机制或是计算方法推算出来的？

●卖房就像卖白菜？

有人说，卖房就像卖白菜。果真如此吗？

老王去市场上卖白菜，租了个摊位后，问问东家，说卖一块二；问问西家，说卖一块四；好了，老王把自己的白菜定价一块三，就开张了。卖房子也是这样，楼盘起来了，或是还在设计中。咨询一下附近其他楼盘卖得怎样，卖得好就定个差不多的价；卖得不好就定低些。反正与周边同等楼盘大致相同就可以。

但是，房子的卖法与白菜有所不同。白菜可以有大量的同类产品，房子却很难做到；白菜可以集中到一个市场进行买卖，房子却不可以；白菜人们可以一次买很多，房子可不成。因为房子不单单是商品，还是特殊商品、垄断商品、稀缺商品、贵重商品。

所有上述都跟区位有关。这就是为什么同工、同材、同类型的商品房在北京的二环一个价，五环一个价；为什么同一个单元的房子，五楼与一楼价格差几百块钱。

因此，房价之所以没有一个确定的体系来衡量，就是由其单件性、各异性、独立性等性质决定的。

●房价能以成本价卖吗？

自从房价上涨以来，社会中对房价的成本公布施加了种种压力。很多人都以成本论来指责开发商的暴利。

一时间，公布成本似乎都快成了消费者权益的内容。

然而，公布房价成本如闹剧一般，吵吵闹闹一阵之后，便不再提了。

我们来看看房价成本问题。

根据平均数据，在土地实施“招拍挂”制度之前，市面上建造的商品房的成本，主要由以下几个方面组成：土地整理费用＋建筑安装成本（人、机、材）＋行政管理费用＋施工企业利润＋各种税费。均分到每平米住房上来看，多层楼房（6层以下）一般成本不超过800元，小高层（7~12层）一般不超过1200元，高层建筑（12层以上）一般不超过2800元（具体视层高而定，此数据为20层左右）。即使由于各种情况，导致成本上涨，每类楼房单位平米建造价格再加上500元的浮动费用，依然不过1300、1700和3300。不过，以上数据只说明了在土地协议出让方式下楼盘的建造成本，依据目前高昂的土地获取费用，它并非最终数据，这也是上面公式里面并没有将土地获取费用加入计算的原因。

●房价成本中没有包括专业化分工与合作的成本

很显然，房屋价格和成本没有关系（当然，因为商品房类型多样，建造成本也不同，所以，并不能说绝对没有关系，只是一般来说，关系不大）。那些单凭商品房成本与价格的差距就断言其存在暴利的言论是武断和不负责任的；那些要求公布商品房开发成本的只言片语，对房价来说是没有影响的。成本对于我们判断商品房价格高低毫无意义，任何一个