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大卖场之所以商铺走红，首先是因为从商圈效应看，大卖场是日常购物的集中场所，即使在外环线以外，通常只要有大卖场存在，周边就会聚集起餐饮、服饰等消费类场所，由此形成了地区级或社区型的新兴商圈，而隶属于该商圈的商铺便会有其独特的优势。其次，大卖场客流量比较大，同场经营的商铺就有了良好的销售依托。并且，许多大卖场都有免费班车，辐射范围可扩张至吸引方圆5公里范围的消费者前来。最后，像大量连锁品牌为大卖场超强的人气聚集力所吸引而入驻，大卖场的整体功能和品牌内涵也得到提升，商铺价格则水涨船高。

大卖场商铺是现代商业的产物，是家乐福巧妙运用商业房地产原理的结果。事实上，家乐福买地自建的所有土地和物业也都取得了惊人的回报。2000年之前，家乐福购买土地，自己建设的物业包括上海古北店，沈阳北站店和青岛名达店。上海古北店的地是在1997年买的，当时那里大片高档楼盘刚建成，还没有什么人入住。古北店的土地款加建造费用总共三个多亿，占地14000平方米，而它包括地下室和屋顶停车场的总建筑面积达到了43000平方米，目前的价值至少在16亿以上，十年里翻了五倍多。而沈阳北站的土地转让合同签署于1998年1月。土地款加建造费用将近一亿七千多万元，占地18000平方米，总建筑面积27000平方米，价值也应该在六亿以上，升值幅度与上海古北店相似。青岛店土地加建筑的总投资一亿三千万元左右，总建筑面积22000平方米，价值也应在八亿元以上，增值幅度可能还超过古北店和北站店。且不论家乐福上述几个店的相当出色的业绩给家乐福带来的巨大利益，纯从商业房地产角度去分析，家乐福所有上述三个商业物业的投资都是极为成功的。

家乐福的地产经（3）

家乐福的商业物业经营有几个基本特点，首先它是完全围绕本身的商业需求和特定消费者的需求来进行统一规划，设计的，其次是商铺组合合理，实现了各档次品牌的优化组合，保持了租金和品牌形象的很好的平衡，还有就是它追求的是一种长期稳定的租金回报利益，与零售的基本经营理念是相吻合的。即使是买地自建的物业，家乐福也并不急于出手套现。家乐福大量的负流动资金通过商业物业的有效运作获取了巨大的投资回报。当然，家乐福商铺回报率如此之高，所建物业增值如此惊人和家乐福自身卖场经营的极大成功有密不可分的关系。

中国的房地产行业始于住宅和办公楼的开发，房地产行业的繁荣源于住房体制改革释放的爆炸式的百姓住房需求以及市场体制改革释放的企业办公需求。而商业房地产的兴起当然与商业领域天翻地覆的变化有着密切的关系。20世纪90年代中期，随着世界商业巨头开始进入中国市场，现代商业的各种主要业态（大卖场、建材家居、现代批发、专业百货、专业家电、综合超市、便利店、折扣店、购物广场、商业街等）以惊人的速度在中国蓬勃兴起，现代连锁经营方式，区域乃至全国范围的疯狂扩张造就了对商业物业的巨大需求。房地产开发商从被动适应需求到开始主动满足需求的转变过程直接演绎为商业房地产行业的超常规发展，暴富的示范效应使越来越多的资金在还没搞清楚何谓商业房地产的情况下急迫涌入了这个行业，各地的造MALL运动更是推波助澜，使这个尚处于发育期的行业陷入了极为尴尬的窘境，以至于国家主管商业的部门派出了专门的调查组试图对这种近乎失控的局面加以干预。

家乐福巨大的盈利示范效应对带动内地商业地产的发展起到了重要的作用。1995年底家乐福在北京和上海分别开出了创益佳和曲阳店，从某种意义上说，它拉开了中国现代商业的序幕。在此以前，国内的商店基本上以百货店为主，其他就是街上的小商店、小商铺。以家乐福为代表的外资巨头进入中国市场推动了现代商业的发展，而现代商业快速增长又催生了商业房地产。现代商业的业态有大卖场，典型的企业包括家乐福、沃尔玛、特易购等，这是最主要的业态。第二是建材家居，代表是百安居、家得宝，还有国内的东方家园。第三种业态是从事现代批发的仓储式商场如麦德龙和万客隆。还有就是以苏宁、国美、百思买为代表的家电专业店。当然还有一些店面规模比较小的，像便利店、折扣店、特许加盟店等。这些业态当中对商业房地产带来最大影响的是两个业态，就是大卖场和现代家居建材，后来还有连锁家电。大卖场建材家居等主流业态的强烈扩张冲动引发了对相关物业的强大持续的需求，推动了商业房地产的发