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年增长114％和158％。随后大幅下降。这一阶段房地产投资波动幅度也大大高于全社会固定资产投资变动幅度。同时，房地产开发公司数量猛增。从1991年的5128家猛增至1992年的13566家，翻了一番，而1993年又翻了一番，达到20000多家。实可谓热闹非凡。这也许就是王石所指的“没有垄断”之说吧。

同期的商品房市场销售增长也是如此。据统计，1992、1993年的商品房销售面积和销售额都比上年有大幅度增长。商品房销售面积1992年、1993年分别比上年增长和，商品房销售额则分别比上年增长和。由此反映出市场的异常活跃，交易频繁。当然，其中不乏投机炒作的结果。

后来，专业研究人员认为，那一时期房地产巨大的暴利空间，使进入者处于非理性状态。人们对于房地产的理解只停留在浅层次上，没人去悉心研究房地产的产品、服务、长线，而这一切的背后是一种强烈的投机心理。

为了预防不利局面的出现，同时也是为了对刚起步不久的地产行业进行必要的规范，在听取了各方意见后，1993年6月中央采取紧急措施，开始了历时四年的宏观调控，之后的房地产行业整体上可以说是处于调整状态。

即便这样，中国地域广大，人口众多，而房地产业仍属起步阶段的基本特性，依然让王石有十足的理由认为“这个行业非常有发展前途”。

于是，房地产成为万科的主业也就是情理之中了。

3。　“25％”的利润之说

在正式确立房地产为万科主业之前的1992年末，王石在深圳国土局主办的一次房地产沙龙上表示：“万科超过25％的利润不做”。这虽然被喻为王石经营地产的核心理念之一，却也一度招来非议无数。

王石就此所作的解释是，不要把房地产当作暴利行业来做，否则会受到市场惩罚。　。　想看书来

万科也有“遵义会议”（4）

不求一日暴利，只求未来长久。后来的诸多实际情形，也有力地印证了万科所开发的项目平均利润率没有超过21％。这并不是刻意的，而是王石在遵循一种稳健的经营方针和策略。

其实，早在1988年万科上市之际，万科高层就曾出现过一次“走不走规范化道路”的争论。当时的王石认为，尽管中国的市场还相当不规范，但只要继续推行市场经济就一定会规范；如果做惯了投机、打惯了擦边球，将来无机可投、没有擦边球可打时，企业再规范就来不及了。于是，本着从企业长远的发展角度出发，王石提出了“规范、诚信、进取是万科的经营之道”。

而就自己“超过25％的利润不做”之说，王石后来在自己的回忆中有这样的解释：

现在只要手中有一块地，半年还没开发，地价就涨了一倍。低于40％的利润不做的说法由此而来。但这正常吗？万科做贸易出身，20世纪80年代做录像机，也做过200％～300％的利润生意。因为是超额利润，许多公司都进口录像机，供过于求，录像机降价，销售的边际利润就开始下降，甚至利润变成负数。我让财务将万科1984年到1992年的贸易记录整理了一遍，赚钱用黑字表示，赔钱用红字表示，结果红字多于黑字。这说明这么多年贸易的结果是赔钱超过赚钱；这也说明市场很公平，先前你怎么暴利赚的钱，之后你都得吐出来，而且还要多吐。

现在的房地产火爆同80年代的贸易何其相似。如果任由下去，一旦市场逆转，利润空间变窄，你怎么办呢？

只是，王石当时的倡议并没有赢得多少共鸣。更多的只是不解和怀疑：“哪有不愿多赚钱的发展商？”“唱高调也不是这样的唱法呀。”“你赚不到25％说明你没本事。”

然而，王石“超过25％利润不做”的理性很快就在市场中得到了检验。

1993年伊始，房地产地价进一步上涨，钢铁、水泥、木材价格翻番。而万科也面临着建筑公司增加建筑安装费的直接压力。

王石在自己的文字里回忆道：“只有忍气增加。核算下来，万科卖出的楼花已经处于亏损边缘。老天爷呀，你怎么这么不公平呀，难道老老实实做好人就得吃亏吗？”

然而，“就在我们像热锅上的蚂蚁那样团团转的时候，中央针对股市和房市的泡沫进行调控挤压。三大建材的价格应声而落。房地产价格迅速下降。发展商叫苦不迭。听到宏观调控的消息，我由衷发出内心的声音：‘我举双手赞成！’”王石如