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种族因素

又是美国人不愿谈论的种族问题。笔者在沙加缅度的城市大学读书时，很多在课室讨论的问题都扯到种族问题去。除非课题是关于种族问题，否则教授一定阻止。讨论种族问题是美国大学的禁忌之一，可是这个话题偏偏经常出现。

在房价方面，种族问题相当明显。黑人区的房价特别低、中国人或者东亚人为主的地区则是房价高昂。

举例，前述曾经提及的法兰克林大道正是沙加缅度的黑人区。博吉区是东亚人地区。虽然两个地区相隔不远，房价却有天渊之别。由于次贷滥批，很多穷人，其中不少黑人都搬到本来很少或者没有黑人居住的地区，当地房价自然变相膨胀。再说，这些凭着次贷搬进去的人，不久就遭到抵押受益人收楼的残酷对待，高尚住宅区出现空置房屋只是近半年才出现的事情。

位于沙加缅度南面的艾高（Elk　Grove），传统上是非黑人区。自从次贷兴盛之后，很多黑人入住。2005年及2006年，艾高出现多宗美国人说的憎恨犯罪（Hate　Crime），即是以种族或者其它憎恨理由，例如：性别或者宗教为动机的罪行。虽然只是在黑人入住的房屋上涂鸦，但是那已经足够显示问题的严重性。当居民接受电视台访问时，所有人都指责犯案的人无耻，并且要求警方尽早将歹徒绳之于法，这是针对种族问题的典型美国式响应。

但是，当笔者和当地居民交谈时，他们则大吐苦水。他们将毕生积蓄投资在房产上，那就是他们住的房屋。当该区出现黑人住户时，房价下跌并且出现无法短期脱手的情况。艾高的房价由2002年的30多万下跌至现在的20万，跌幅庞大。难怪有人拿当地的黑人居民泄愤，这样做当然是错误和犯法的。

全球升温的影响

谈论完种族因素之后，又扯到另一个美国人不想讨论的话题，全球升温。别以为这个因素与房价无关，首先看看2007年的加州森林大火，这次是史以来最猛烈的一次，烧掉了大部分在洛杉矶马里布（Malibu）豪宅区的房屋。很多好莱坞红星都变成灾民，影星巴巴拉．史翠珊更加连续两度受灾，数十栋千万美元豪宅陷入火海化为灰烬，主要原因来自圣达安娜风（Santa　Ana）。由马里布位于山峡，强风吹袭时，整个地区的强风都会被挤进马里布，正常的风是从海岸吹向马里布，这样的风非常湿润。可是，有时风会反过来吹，由马里布后面的沙漠吹向海洋，圣达安娜风干燥且高温，一旦有山火就一发不可收拾。十多年前，圣达安娜风是罕有现象。现在则因为全球升温的气候转变而每年都出现。马里布经常是森林大火的重灾区，这次的大火令人们醒觉到马里布是个危险地方。可以说是全球升温令房产质量下降，房产价值变相膨胀。　电子书　分享网站

第六章　人类史上最严重的资产泡沫（3）

同样情况也出现在纽奥良，该地区曾经因为四级台风吹袭而缺堤。以前，四级台风是罕有现象，现在则是一般现象，这也是拜全球温室效应所赐。

三、房产泡沫引起的股市泡沫

股市跟随房市起泡

笔者曾讨论过以信贷放款合约支持的信贷证券，现在讨论的是以有形资产支持的证券。大部分美国证券都是以有形资产支持股价。当然，除了信贷放款合约外，商誉、赚钱能力和市场占有率等无形资产都能支持股价。

不要以为有形资产最安全可靠，房市泡沫的时候，有形资产最不可靠，因为房产价值被高估，带动股价被高估。像日本和香港的房市泡沬一样，股市跟着起泡，证券商不停地买入次贷信贷放款合约，房价不断提升。很多股票的资产随之膨胀，股价亦上升。到了房价反过来下跌时，股价就要跟着跌。可是，股票市场不是计算器，不会以实际市场价值为依据而下跌。简单来说，买卖股票的是人，在害怕的时候会惊慌，计算器上的数字已经不再重要，最重要是保本。股价会跌过头，一旦股价跌得低过股票持有的资产值，房价又会受到拖累，97年香港金融风暴是最佳的例子。房价拖垮股价，股价又反过来拖累房价，股民又互相践踏，相信美国的情况也会是差不多。

地产发展公司的困境

房产泡沫的形成除了是次贷滥批之外，股市亦有功有劳。由于房产价值急升，地产发展商集资容易。股价急升的地产商人急于赚钱，于是不停集资，在没有充