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2008年9月7日，房利美和房地美被美国政府接管。两家公司的执行董事被撤换，可是，他们两人合共仍然拿到2400万美元离职金。美国纳税人对此极度不满，觉得不应该将纳税人的巨款送给妄顾风险、经营不善及搞垮企业的人。

房地美与房利美的背景

两家机构都是1938年罗斯福总统时代用联邦政府资金成立，协助房市融资。1968年，联邦政府为了减轻联邦赤字，将这两家机构转为私营公司。自此之后，他们脱离联邦政府，再也得不到联邦政府的担保和资助。脱离政府资助之后，他们发行衍生工具，例如利息互换证券，扩大资金流量。

房利美简称Fannie　Mae，全名是联邦居所贷款贷款公司（Federal　Home　Loan　Mortgage　Corporation　简称FHLMC）。房利美向银行购入贷款，包装成债务抵押证券上市，担保证券的本金与利息偿付。即是说，供楼人断供，房地美要代供楼人向购入证券的投资者支付本金与利息，这项担保并非联邦政府担保，只是房地美的独立担保承诺，很多人以为房地美是美国政府出资成立的机构，会在房地美陷入危机时得到政府拯救，事实上，美国政府从未作出如此承诺。

房地美简称Freddie　Mac，全名是联邦全国贷款协会（Federal　National　Mortgage　Association　简称FNMA），主要业务是担保房贷抵押债券（mortgage…backed　security　bonds）及收取保费。

房贷信贷证券化可以增加贷款市场上的流动资金，房市可以更加活跃。08年第2季度，这两家公司发生的贷款抵押证券占市场的75％。他们的运作主宰美国整体房市的命运，要是这两家公司倒闭，美国房市有实时崩溃的危机，故此美国政府绝对不能见死不救，这也是市场上投资者想当然的情况。

08年7月11日，纽约时报报导美国政府官员计划在房地美及/或房利美在美国房市危机中出现财政困难时，接管这两家公司。该位官员亦表明美国政府考虑立法由政府担保这两家公司的5兆美元债务。

资本不足是危机根源

房地美和房利美从银行买入房贷，包装成为证券，例如100份房贷为一批，进行担保，然后卖给投资者。如果房贷断供，这两家公司要承担供款责任。过手的房贷都会残留担保责任，于是发行衍生工具对冲。主要是两种衍生工具︰利息互换和信贷违约互换证券。

可惜，对冲失败。利息降、楼价升，用利息互换证券对冲楼价下跌导致断供增加，可是现在是楼价和利息一起下跌，变成两头输钱。

两家公司合共资本额是810亿美元，但是承担房贷责任的金额是53000亿。资本额只有％，在房市欠佳的情况下，绝对不够。即使信用良好的房贷在经济环境好时，也有1％断供率，次贷则是20％。因为资本额太低，他们的亏损令人担心。

银行的资本要求是8％，仍然有银行在经济环境差时倒闭。试问这两家机构只有％以下的资本额，怎样能够度过难关？

要是这两家公司不是有特殊地位，即是半官方机构，绝对没有能力以这么少的资本担保这么庞大的房贷。两家公司的房贷主要是质素较好的优惠贷款，很少次贷。当然也不是完全没有。

集资的唯一方法是推出新的股份。四、五月投资气氛良好时，Fannie推出股份集资74亿美元。Freddie原本计划推出股份集资55亿，但是现在股价暴跌，集资已经变成不可能的事情。　所以Fannie的情况略略好过Freddie。

美国全国总房贷12兆美元，这两家机构占了兆美元，几乎是一半。这两家公司承接美国一半房贷，是美国经济支柱。

在次贷风暴的次贷放款人收楼潮之中，他们的角色至为重要。要是他们不能经营下去，置业者无法得到他们的担保，供楼费用会大大增加。再说，没有了这两家机构，市场上的银根太紧，信贷额用完之后，即使有够资格的置业者，也无法得到贷款买房子，房市必然雪上加霜。要是他们出现严重问题，美国经济有机会全盘崩溃。　电子书　分享网站

第二章　次贷危机的发展（8）

原则上，他们不应该承接高风险的次贷，可是公司高层喜欢冒险，截至07年9月30日为止，房利美做了740亿次贷，1960亿交替A文件的次贷。同期的资本额只有400亿