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按揭购房制度至少涉及三方当事人，即买方、卖方（开发商）和金融机构（银行）。在按揭关系中，有4~7个法律关系：

投资房产应注意的问题（12）

一是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系；

二是买方与银行之间的资金借贷关系；

三是银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系；

四是开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系；

五是买方与银行之间的房屋抵押关系；

六是买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系；

七是当买方不能偿还银行本息时，银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。

按揭制度对三方都有风险。对银行来说，其风险来源于开发商和购房人。由于开发商的欺诈、经营不善、房屋质量不合格、违法预售，以及购房人由于失业、意外事故等原因不能归还贷款，都可导致银行在按揭中的风险。对开发商来说，由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣，或者银行不能按时放贷，或者极个别购房者的蓄意违约，都可导致开发商的风险。

由于银行和开发商在按揭房物买卖交易中处于强势地位，而购房者的风险主要表现为：

①开发商取得银行划给购房人贷款后，挪作他用，或卷款潜逃；

②开发商首次涉足房地产，缺乏经验，经营不善或其他原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；

③房产商开发程序违法，不能取得房屋产权证；

④开发商在建筑工程中偷工减料，导致房屋质量不合格；

⑤没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；

⑥开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被执行、拍卖，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；

⑦银行违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。

目前，购房者对上述风险的防范相关措施极其有限。国外的购房者是通过聘请律师避免出现上述风险的，国内消费者的观念不同，笔者认为消费者可以仔细关注下列问题，尽量降低交易风险。

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投资房产应注意的问题（13）

第一，要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约金。如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证，并将其写在合同中，则买方的风险可能会减少。如果开发商不同意两年，而是房屋竣工交付之日起的三年内或四年内，则此项目风险太大。因为按照正常的开发程序，自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过两年。如果超过两年，则可能是开发商没有足够的资金交纳全部土地出让金，且后期也没有能力交纳，或者项目本身不合法，永远也不可能取得房屋所有权证。

第二，用公积金贷款或商业贷款是否成功来考查开发项目的风险性。在谈合同时，要求开发商在合同中承诺如果因为开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款，则买方有权退房、退款，因为银行对公积金贷款审查较严格，要求开发商提供合法的“五证”。如果开发项目不合法，或者说缺少“五证”，银行是不会贷款的。如果因为开发商原因商业贷款也不能取得，那就从侧面证明了银行也不看好这个项目，或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。

第三，如果是预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。如果开发商不答应此项约定，则可能该项目存在缺陷，可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可，或者别的其他原因。

第四，慎签认购书。不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者双方在《商品房买卖合同》条款上约定不能，便要求开发商退还其交付的定金或订金，其依据是《商品房销售管理办法》第二十二条，即当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。这里所指的费用，一般是指“订金”而非“定金”，前者的法律意义是预付款性质，后者的法律意义是保证性质。而且该条