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稿于2005年12月7日）

房地产应该进入完全公共决策程序

目前中国的房地产市场问题越来越多，越来越复杂，从而解决起来越来越困难，就如2001年的国有股减持一样。房地产市场为什么会这样？关键问题就在于它是中国经济生活最大的经济问题，最具有公共性的问题，而且还没有被纳入到完全的公共决策程序。即没有把房地产作为一个重大的公共问题来思考、来进行。国有股减持就是一个最好的案例教材。

所谓的公共性，按照哈贝马斯的看法，就是公共领域“首先意指我们的社会生活的一个领域，在这个领域中，像公共意见这样的事物能够形成。”它是“介于私人领域和公共权威之间的一个领域，是公众在这一领域对公共权威及其政策和其他共同关心的问题作出评判。”在这个公共空间里，它既可以整合和表达民间要求所形成的观点并传播，又能使公共权力接受来自民间的监督与约束。因此，公共决策就是通过民主、科学的程序让重大的公共问题由全国人民来讨论、来提出各种意见、来找到好的办法、来形成社会的共识，而不是让重大的公共决策仅由少数精英分子决定或被利益集团所影响。

那么，中国房地产市场为什么是一个公共性的问题。我们先得从以下三个方面来理解，即个人居住权的天赋性；中国社会主义国家的人民性；中国土地的国有性。这是中国房地产市场发展的前提与根本。

我们可以看到，为什么中国的房地产市场面临矛盾与问题这样多？归纳到一点，就是中国房地产并非仅是一个纯粹的市场问题，而是一个公共性的问题；中国房地产并非仅是一个纯粹的私人品市场，而且也是一个具有相当程度的公共属性产品的市场。首先，从个人居住权的天赋性来看，房地产的公共性，就是指中国每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这是房地产市场存在与发展不证自明的公理。因为，每一个公民的居住权是现代文明社会的基本标志，也是每一个公民的基本权利。比如，在最近公布的国务院关于解决城市低收入居民问题的24号文件，也对此有明确的说法，并肯定了房地产就是一个重要的民生问题。房地产市场的发展就是如何来改善居民的居住条件与提高居住的住房福利水平。在这样的公理体系下，中国的房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。离开这个基础，离开了房地产市场的公共性，房地产市场所面临的困难与问题就会接连不断。而最近公布的国务院24号文件，就是在这个公理体系下，对以往政策的纠偏，就是对城市低收入居民的住房保障用制度的方式来界定。但还不够，因为居民的居住权问题并非是低收入居民的专利，而是每一个中国公民的专利。

房地产市场的公共性还表现在中国房地产市场的人民性上。因为，中国是中国共产党领导下的社会主义国家。正如###书记指出的那样，中国共产党的根本宗旨就是全心全意为人民服务，党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，要始终把实现好、维护好、发展好作为最广大人民的根本利益、作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。

从总书记这一段话的基本精神来看，中国的经济发展比如房地产的发展，并非是简单追求GDP高低，追求房地产增加多少产值，而是看是否符合绝大多数人的利益，是否能提高全体中国人的住房水平，如果我们的房地产市场仅仅是富人的市场，如果中国的房地产仅仅是为少数人服务的市场，那么这个市场与房地产市场的人民性是完全背离的，也是与中国共产党的基本宗旨相背离的。在社会主义的中国，如果一个市场是与广大人民的利益相背离，政府就有责任来改变这种现状。

比如说，目前国内房地产市场存在的问题，使得房地产市场宏观调控越是调控房价上涨越快，从而使得国有的土地资源成了为少数人谋利的工具，从而使得快速飚升的房价把80％以上中低收入民众都推到了房地产市场之外。正如有房地产研究者所指出的那样，目前中国的人均收入只有美国的1/23，却要承担比美国高数倍的住房价格，足见目前中国高房价是正在严重地侵害广大人民的利益。最近政府公布的24号文件，就是希望对这些问题有所纠正，把城市低收入居民的住房问题纳入政府职责范围。这当然是好事，但是还不是够，仍然与此处界定的房地产的人民性有差距。

中国房地产市场的公共性在于中国土地为国家所有。在中国，房地产