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现在商业地产的门槛已经很高，如果国家继续对商业地产进行调控，那么注定小公司都会破产，大公司也是难以为计。若是采取再提高贷款门槛，以及在税收上进行调整，那么会使商业地产的空置率更高。

商业地产的定位应促进该区域的经济发展，同时该区域的经济发展反过来又会促进这个城市的定位，这是相辅相成的。重庆有一个地方叫磁器口。这个地名同北京的一个地名一样。重庆的磁器口是一百多年前商家之地，码头非常繁华，古色古香一条街，相当于北京过去的前门大栅栏感觉。昔日的商家、帮会都在这里活动，市面都是由帮会维持，有一套商业规矩，而且生意非常红火。据说五、六年前，重庆政府准备拆掉这条街，但遭到很多专家和老百姓的反对。最后，重庆市政府经过研究把它保存下来。这条商业街确实一片繁荣，家家户户生意做的很兴旺。它告诉我们；商业定位和城市定位，千万不能千市一面、千城一面，要有其特色，必须走自己的特色之路才能吸引广大的商户来这里投资。

目前，中国太需要这样带有特色、充满活力的城市或市场。这也说明，进行市场和城市定位时，不能简单用政府行为限制它，或简单改掉一些有生命力、有文化积淀的东西，只有这样，我们的城市定位才会更加的准确，区域经济才会得到更大的发展。

正所谓“治大国若烹小鲜”，商业地产也一样。各地的民情、民风不同，不能单用一个行政命令去“一刀切”。商业地产的发展不能急，不能恼，要“和平演变”。

商界有个洗牌的过程，因为大小企业在国际化面前，都会接受一个严峻的考验。考得过关，考不过关，出局于否，就看企业的综合能力了。分数面前人人平等，市场面前也是人人平等。txt电子书分享平台

第五章　给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（6）

前期业态定位不反复、不折腾是商业地产招商的重要原则。宁可前期多费时间与商户沟通，多做调查研究，也要开业时“一炮打响”。“三起三落”的商场再重振旗鼓那是难上加难了。

不管出局与否、洗牌与否，商业地产都面临着招商难、难招商的现象。招商成功60％、70％达到开业的要求之后，那就基本成功。招商不成功，所有的经营理念就会变得苍白无力，所有的方案都是废纸一堆。招不来商，大谈国际最一流的理念都没用，真本事就是在招商上。招商难、难招商，已成为商业地产发展的瓶颈。把目标瞄准在世界500强，国际一流品牌的同时，要两条腿走路：一是对接国际品牌，二是对接浙江商人。因为浙江大商家和小商家都在抱团，把一大帮的浙江企业家、浙江商人串起来集约经商，达到规模效益。

就现状而言，商业地产有四点新思维：

第一，做商业地产必须是高起点。高起点就是要将本土化与国际化接轨，具有国际化的眼光的同时要更符合中国的发展国情，但高起点并不就是国际化。我们国内现在的消费能力实在太强了，内需也太强了。有些人就知道要瞄准世界500强，开口闭口就是要世界500强的企业或商家，而忽视了国内市场的需求。比如有一个项目，我在07年春节前后，分别考察了两次，老板开口闭口就讲，要将辐射能力达到1000平方公里，要把世界500强的品牌引进进来。平心而论，在中国的二、三线城市都要同世界500强接轨，都要求该地的市场达到几千平方公里的辐射能力，这不符合中国目前的实际。

第二，做商业地产要低姿态。瞄准世界500强的同时，要从一平方公里做起。没有一平方公里，那有一百、一千平方公里！做商业地产一定要符合区域经济发展。现在许多人往往用北京、上海等一线大城市的商业概念套用本地的商业，往往用北京西单、王府井的商业概念来套本地的商业。招商目标定位过高，忽视了本地的消费能力和本地的商户，大大高估了所在城市的消费功能和商业辐射能力。有些三、四线城市都在开发大规模的商业地产，造成了定位难、招商难，一下子就难到底了。高起点，一定要有低姿态，要结合本土和区域经济特色来做，就可能会做得更好。

第三，做商业地产要融集民间资金。按照浙江商人资金运作的手段都是八个坛子七个盖，盖来盖去不穿帮。从没听说手头有100个亿都在运作同一个项目的。不妨借鉴浙江商人是如何运作资金、如何做商业地产的方法。浙江本土的三线城市，如；义乌、永康、台州经过十几年的运作已发展成为有国际化影响的、有特*域经济的城市。在这些地方，大多数民营企