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业的资金都不是从国家贷款的，而是民间集资而来的。民众资金运作的观念也都在创新，不会有等、靠、要的观念。

第四，管理运营模式要有所突破。有一些商业地产的项目花高价请一流的国际运营公司来运营管理，这也不太切合实际。因为国际一流的运营公司缺少的就是本土化的经验和体会。离开本土化的土壤来嫁接西洋化的种子，肯定结不出原汁原味、符合本地口味的果实。实事求是、因地制宜，结合本地区域特色来做商业地产，更符合中国绝大部分二、三线城市的实际情况。这样，才能把商业地产做得更加吻合我们中国的大众化。

第五章　给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（7）

商人兴则商业兴，商业兴则城市兴。

在城市运营中，一定要做好商业。商业繁荣了，城市的发展也会相应地繁荣起来，反之，城市化进程则易受阻。这一点在北京崇文区的红桥市场就体现得非常充分。当年这个地方全是大棚和地摊户，后来随着大批浙商的涌进，该地的商业迅速发展起来，同时也改善了该地区的基础设施建设，大批的住宅小区也被建立起来。在城市运营时，我们需要注意的是避免千城一面，避免大拆大建，要充分挖掘一个城市的文化底蕴，不能为了修建高楼大厦而拆掉很多具有民族特色、具有深厚文化底蕴的建筑。否则，我国的城市化会失去自己的特色，这样的城市化也是得不偿失的。任何一个城市在推进城市化的过程中，应该充分论证城市建设方案，深度挖掘具有历史底蕴的东西，并把它做大做强，突出自己的个性和特色。

无独有偶，天意批发市场也属于相同的状况。该地区以前也是一个棚户区，随着大批浙江商人来此地经商，很快它便成为了北京颇为有名的商品批发市场。天意商场的形成、发展、壮大，同时也带动了它所在区域经济社会的发展。所以，在城市化进程中，大力发展商业是非常有必要的。

进行商业定位时，一定要了解区域经济定位，然后再决定该做什么，不该做什么。盲目进入一个市场，肯定要吃亏的。以前某二级城市的领导多次打电话邀请我带领浙商前去投资。盛情之下，我应承了此事。到达该市后，我得知该市的城市定位是要建设成为像浙江永康那样的小五金批发城。我当即提出这个方案没有可行性。因为从南方运到东北需要高额的成本，更为致命的是，这座城市规模较小，辐射能力很弱，周边的企业也非常有限，并没有理想的销售渠道和商品的幅射功能。这就说明了该城市在城市定位方面存在问题。

城市化的发展，有赖于商业地产的繁荣，商业地产的繁荣有赖于市场的繁荣，而市场的繁荣，又取决于市场定位是否准确。

2009年2月24日，新浪乐居商业地产频道“商业地产大师沙龙”活动就商业地产前沿的热门话题邀请业内资深大腕对话，共商商业地产未来发展大计。我应邀出席这次活动。

商业地产发展至今，模式愈加成熟，开发日趋理性，但同时，行业发展必须面对的资金压力，也逐渐浮于水面。期待已久的瑞驰犹抱琵琶半遮面，而国内的金融政策难解燃眉之急。这种情况下，包括数家巨头投行、养老基金及金融机构等境外资金，瞄准了中国商业地产市场。

在谈到外资之于中国商业地产是雪中暖炭还是止渴鸩酒时，我的两个主要观点引起了与会者的高度共鸣：一，对于瑞驰、海外基金、海外巨头投行，我不拒你，我不怕你，我更不惧你。我们要有包容和开放的心态学习海外这种先进的操作模式和方法。根据国情，我们千万不能敞开胸扉迎接这些海外基金大举进入中国的商业地产，必须要递进、有层次的向他们开放中国商业地产。因为我们还缺乏操作和控制这些海外基金的能力和经验，在同一个擂台上和这些对手过招，我们还不是重量级。这些虎视眈眈的海外基金会乘人之危来抄咱们中国人的“底”，否则，我们高兴一阵子、后悔一辈子。二，我们必须依靠国内丰厚的民间资金、强大的民间智慧和力量来消化目前商业地产的空置率。这样有些商业地产项目要重新定位和规划，以更加符合本土化和大众化。因为，国内的刚性需求和消费量是很强的。纵观我国商业地产发展史，真正用国外基金运作成功的案例不多，反而用我国民间资本运作成功的案例很多。　。　想看书来

第五章　给自己留够底牌，不要先期投入资金太多（8）

中学为体、西学为用应该是我们做商业地产的原则。

三　招商引资新思维

导读：以商招商、以商养商、在